9 月 17 日长盈策略，万科集团官网变更了组织架构、管理团队信息，意味着这场万科史上调整最大、酝酿了近一年的的组织大变革已经落地。
01 史上最大组织变革落地
新的组织架构中，集团总部被分为董事会办公室、集团办公室 / 党群工作部和 11 个中心；原先的区域层级全部取消，变成了 16 个城市总公司；物业、商业、长租公寓等 8 个事业部保持不变。
变更后：
图源：万科官网
变更前：
与此同时，与开发业务相关的管理层人员也已经就位。
在集团层面，董事长辛杰、工会主席解冻、执行副总裁郁亮、执行副总裁李锋、执行副总裁华翠、执行副总裁 财务负责人韩慧华、董事会秘书田钧等人，以及分别负责物业、商业与酒店事业部的朱保全、孙嘉职务不变。
集团执行副总裁李刚，新兼任了北京公司总经理；原开发经营事业集团总经理张海，新职务变成了集团首席产品官、集团产品设计中心总经理；原西南区域管理部首席合伙人 / 总经理李嵬，新担任集团投资发展中心总经理；华东区域管理部首席合伙人 / 总经理吴镝，新职位为集团首席营销官；卜令秋任集团财务总。
在各个城市公司层面，万科内部工作系统中也已经按新的组织架构完成更新。
16 个城市公司负责人分别为：
北京公司 李刚
浙江公司 陈灏
广佛公司 周轶群
华中公司 易平安长盈策略
津冀公司 王一川
苏皖公司 任鹏飞
莞珠公司 周嵘
西南公司 刘伟东
山东公司 张强
苏南公司 谭伟
福建公司 卞文军
东北公司 曾巍
上海公司 耿冰
深圳公司 唐激杨
云桂公司 梁勇
西北公司 金亚斌
本次调整是万科今年以来的第二次大规模变动。
今年 1 月 27 日，万科发布公告宣布了公司管理层核心岗位人事大调整，董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董秘朱旭集体辞任。郁亮职务变为变为集团执行副总裁，祝九胜不再担任万科的任何职务，朱旭进入长租公寓事业部工作。
辛杰接替郁亮，新任万科集团董事会主席。郁亮、李锋、华翠、李刚任集团执行副总裁，田钧接任董事会秘书。深圳市地铁集团全面接管万科。之后，开始酝酿最新落地的这次组织架构变革。
02 深铁铁了心支持万科
在新组织架构落地的同时，9 月 16 日晚间，万科公告表示，公司第一大股东深圳市地铁集团有限公司（以下简称"深铁集团"）向公司提供不超过 20.64 亿元借款。借款期限不超过 3 年；借款利率为 1 年期贷款市场报价利率（LPR）减 66 个基点，即 2.34%。
深铁集团接管万科以来，已累计向万科提供了 259.41 亿元借款。可以说，万科今年能在公开债市场保持不违约，全靠深铁集团真金白银的全力支持。
深铁集团铁了心支持万科，主要有三个原因：
首先，万科已经从一家事实上的民营企业，变成了深铁集团的"亲儿子"。
目前，深铁集团不仅持有万科 27.18% 股权，为公司第一大股东，还由"深铁人"辛杰率领的管理层全面接管万科的运营工作，获得了人、财、事的管理权。
经过最新的组织架构变革，随着万科区域公司被取消，开发业务的投资、财务等权限上收到集团，深铁背景管理层的实际权限已经从集团渗透到一线。
可以说，现在的万科，实质上已经是深铁集团的一家子公司。
其次，万科目前虽然陷入史上最大亏损，财务的账是烂的，但万科的资产包中有大量优质资产。这一点是万科与恒大等企业的最大区别。
万科旗下的物业、物流、商业、长租公寓的资产质量都不错。这些资产都是过去很多年内，依靠开发业务"喂"起来的，现在已经产生大量的正向现金流。
万科亏损的根本原因在于 2018 年之后踩错节奏，在低线城市屯了大量土地，商办资产库存太高，以及涉足需要大量资金的城市更新项目，拖累了整个公司的财务报表，但还有大量在一二线城市的项目并没有问题。
"万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源。"新管理层表示，问题是历史原因造成的，并不是万科出现了本质问题。
在深铁及时介入之后，万科的品牌和信用也还在。根据万科 8 月 22 日投资者关系活动公布的信息，上半年万科旗下首开项目均兑现投资承诺。其中、温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开实现 9 成及以上的认购去化。2022 年以来主动获取的 70 多个新项目收益已经有明显改善，已售部分的毛利率水平在 16% 左右。
所以，深铁集团相信，万科甩掉了包袱，就能好起来。
最后一点，救万科是政治任务。从地产行业的角度来说，2021 年的房企 TOP5，已经暴了 3 家，房地产行业的企业信用下滑刚刚出现筑底回升迹象，不能再出现一家巨头拉爆行业。
从深圳市的角度来说，万科是随着改革开放成长起来的企业，曾经在企业治理模式、资本市场、城市建设等方面都当过典型案例，有形象分，且深圳 GDP 总量仅次于上海、北京，增速在一线城市总最快，深圳有能力救一个万科。
此外，在央国企充当地产行业主力军的当下，国企在城市开发中的角色愈加重要，未来深圳也需要一家有号召力的国企当深圳地产界的领头羊，"深铁 + 地铁"的组合恰好符合这一要求。
本文来自微信公众号"未来可栖"长盈策略，作者：小屋见大屋，36 氪经授权发布。
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